Vorkaufsrecht des Mieters gemäß § 577 BGB

Das Vorkaufsrecht des Mieters entfällt bei Verkauf eines ungeteilten Mietshauses ( BGH Urteil vom 22.11. – 5. ZR 90/12)

 Sachverhalt: Die Eigentümerin eines Mehrfamilienhauses mit 4 Wohnungen hat dieses an 3 Erwerber verkauft. Die Erwerber haben am gleichen Tag bei dem selben Notar eine Zahlungsvereinbarung gemäß § 3 WEG beurkunden lassen. Eine der Mieterinnen im verkauften Haus übte sogleich das Vorkaufsrecht gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB aus und erhob anschließend Feststellungsklage. Das Gericht sollte feststellen, dass zwischen der Mieterin und dem Eigentümer ein Kaufvertrag über die von ihr gemieteten Wohnung zum Preis von 30.000,- € zustande gekommen ist. Diese Kaufabsicht war der ursprünglichen Vermieterin und Verkäuferin des Objekts bekannt. Sowohl das Landgericht als auch das Oberlandesgericht haben die Klage abgewiesen.

Fazit:  Der BGH entschied, dass der Mieterin im vorliegenden Fall kein Vorkaufsrecht zusteht. Das Vorkaufsrecht gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB soll den Mieter nicht zum Erwerb des gesamten Grundstücks berechtigen. Der Mieter soll lediglich das Eigentum an der von ihm gemieteten Wohnung erwerben können, zu den Bedingungen zu denen der Verkäufer und Käufer geschlossenen Kaufvertrages. Das Vorkaufsrecht steht jedoch dem Mieter nicht zu, wenn nicht einzeilne Wohnungen sondern das Haus insgesamt verkauft wird und der Käufer anschließend die Teilungserklärungen, Vereinbarungen vornimmt.

Der BGH hat auch entschieden, dass der Verkauf des gesamten Hauses bei Kenntnis der Verkäuferin von einem möglicherweise bestehenden Vorkaufsrecht keinen Rechtsmißbrauch darstellt. Ein Rechtsmissbrauch könnte ausnahmsweise im Entstehen des Vorkaufsrechts führen. Dafür ist aber notwendig, dass die Verkäuferin Kenntnis um möglicherweise bestehenden Vorkaufsrecht hat und zudem die Kaufvertragsparteien nur zur Ausschaltung des Vorkaufsrecht bewusst auf eine an sich beabsichtigte Teilung durch den Verkäufer verzichtet und die Teilung den Erwerbern überlassen wird. Die bloße Kenntnis des Verkäufers über die Erwerbsabsichten des Mieters reicht jedoch nicht aus, um eine derartige Benachteiligung nachzuweisen.

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