Mietpreisbremse in Bayern ist unwirksam – Alle Mietverträge betroffen, die vor dem 24.07.2017 abgeschlossen wurden.

Das Landgericht München I bestätigte vor 3 Tagen das Urteil des Amtsgerichtes München vom 21.6.2017 (414 C 26570/16), in dem festgestellt wurde, dass die Mietpreisbremse unwirksam ist, weil die Bayerische Landesregierung die Mietpreisbremsenverordnung nicht ausreichend begründet hat.

Ist der Wohnungsmarkt in einer Gemeinde angespannt, dann kann die entsprechende Landesregierung eine Verordnung erlassen, wonach die Mieten begrenzt steigen können. Nach Ansicht des AG München ist die von der Bayerischen Staatsregierung erlassene Verordnung unwirksam, weil sie nicht ausreichend erklärt was unter einem „angespannten Wohnungsmarkt“ zu verstehen ist.

Dieser Formmangel führt dazu, dass die Verordnung insgesamt unwirksam ist und die Mietpreisbremse für Bayern nicht gilt. Nachdem das Amtsgericht München bereits im Juni 2017 die Unwirksamkeit feststellte, hat die bayerische Staatsregierung die Begründung am 24.07.2017 nachgeholt. Die Heilung dieses Verstoßes gilt aber nicht rückwirkend, sondern nur für Mietverhältnisse, die nach dem 24.07.2017 abgeschlossen wurden. Ob die nachgeholte Begründung ausreicht, ist noch nicht gerichtlich geklärt!

Hamburg und Berlin:

Die Amtsgerichte in Hamburg sind noch uneinig über die dort geltende Verordnung. Das Landgericht Berlin hält die Mietpreisbremse sogar für verfassungswidrig.

VERMIETER DÜRFEN KEINEN WOHNUNGSCHLÜSSEL FÜR DEN NOTFALL BEHALTEN !

Das Interesse des Vermieters einen Wohnungsschlüssel zu behalten, ist durchaus nachvollziehbar. Ist der Mieter in der Arbeit, im Urlaub etc. und nicht erreichbar, dann wäre der Vermieter in einem Notfall, zum Beispiel bei einem Wasserrohrbruch in der Lage Sofortmaßnahmen zu ergreifen, um weiteren Schaden zu verhindern.

Die entscheidende Frage ist, ob der Vermieter dafür einen Wohnungsschlüssel behalten darf, wenn der Mieter dagegen ist oder möglicherweise nichts davon weiß.

Keine gesetzliche Regelung, Verantwortungsbereich beim Mieter

Im Gesetz ist dieser Fall nicht geregelt. Die Gerichte sind jedoch einheitlich der Ansicht, der Vermieter darf ohne Einwilligung des Mieters keinen Schlüssel behalten, nachdem er die Wohnung seinem Mieter überlassen hat. Mit Abschluss des Mietvertrages geht der Besitz an der Wohnung auf den Mieter über. Der Vermieter darf daher ohne Einwilligung des Mieters die Wohnung nicht mehr betreten. Tut er dies trotzdem, dann macht er sich wegen Hausfriedensbruchs strafbar.

Ab Wohnungsübergabe ist der Miete alleine verantwortlich. Er muss dafür sorgen, dass keine Schäden an der Wohnung entstehen. Diese Obhutspflicht besteht natürlich auch während einer längeren Abwesenheit. Er kann, muss aber nicht den Vermieter über die längere Abwesenheit informieren und ihm den Schlüssel überlassen. Entstehen Schäden an der Mietwohnung, die vermeidbar gewesen wären, haftet der Mieter für den Schaden.

Mieter kann fristlos kündigen

Durch das unbefugte Eindringen in die vermietete Wohnung verletzt der Vermieter die Privatsphäre des Mieters. In diesem Fall kann der Mieter fristlos kündigen, so das Oberlandesgericht Celle, Beschluss vom 5. Oktober 2006, Aktenzeichen 13 C 182/06.

Mieter kann Wohnungschloss auf Kosten des Vermieters austauschen

Erfährt der Mieter, dass der Vermieter weiterhin einen Wohnungsschlüssel hat, sollte er ihn auffordern diesen herauszugeben. Weigert sich der Vermieter, ist der Mieter berechtigt das Wohnungschloss auf Kosten des Vermieters auszutauschen.

Vereinbarung im Mietvertrag möglich und empfehlenswert

Die Rechtslage ist eindeutig. Der Vermieter darf keinen Schlüssel behalten. Entsteht ein Schaden, der vermeidbar gewesen wäre, muss der Mieter haftet. Hat er aber kein Geld, dann wird höchstwahrscheinlich der Vermieter auf dem Schaden sitzen bleiben.

Aus diesem Grund meine Empfehlung an alle Vermieter:

Besprechen Sie diesen streitigen Punkt mit Ihrem Mieter. Machen Sie ihm klar, dass er nur Vorteile hat, wenn sie einen Ersatzschlüssel für den Notfall behalten dürfen. Lassen sie sich sein Einverständlich schriftlich bestätigen.

Im Fall einer längeren Abwesenheit muss der Mieter jedenfalls dafür sorgen, dass zumindest der Hausmeister oder ein Nachbar einen Schlüssel erhält.

SCHÖNHEITSREPARATUREN BEI NICHT RENOVIERT ÜBERGEBENER WOHNUNG ? MIETER MUSS NICHT !

 

Übernimmt der Mieter eine nicht renovierte Wohnung, dann darf er nicht im Mietvertrag verpflichtet werden bei Auszug sämtliche Schönheitsreparaturen durchzuführen. Solche Klauseln im Mietvertrag sind ungültig. Damit hat der Bundesgerichtshof seine bisherige Rechtsprechung am 18.03.2015 aufgegeben.

 

Der Fall: Der Mieter übernahm eine teils unrenovierte Wohnung. Der Vermieter kam ihm mit einer halben Monatsmiete entgegen. Im Mietvertrag war eine wirksame Schönheitsreparaturenklausel enthalten.  Als die Mieter bei Auszug keine Schönheitsreparaturen durchführten, klagten die Vermieter auf Schadensersatz.

Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht gaben zunächst dem Vermieter recht. Der BGH weist jedoch die Klage ab. Im Wesentlichen kommt der BGH zu dem Ergebnis, dass die halbe Monatsmiete kein angemessener Ausgleich für die  Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen sei. Außerdem sei die Schönheitsreparaturenklausel gemäß § 307 Abs. 1 S. 1. , Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, denn sie würde den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters zwingen.

Im Ergebnis würde der Vermieter durch die Renovierung des Mieters eine Wohnung  in einem besseren Zustand erhalten als bei Vermietung an den Mieter.

Mit vorliegender Entscheidung hat der VIII. Zivilsenat seine frühere Rechtsprechung aufgegeben, wonach die Schönheitsreparaturen auch dann von dem Mieter durchzuführen waren, wenn er eine Wohnung nicht renoviert übernommen hätte.

BGH VIII  ZR 185/14, Entscheidung vom 18.03.2015

 

Ich begrüße diese Entscheidung sehr, weil ich aus der Praxis nur berichten kann, dass viele Mieter eine unrenovierte Wohnung erhalten haben, diese bei Einzug renovierten und auf Grund der Schönheitsreparaturenklausel im Mietvertrag bei Auszug nochmals renovieren mussten. Erfreulich in diesem Fall ist ebenfalls, dass das Entgegenkommen des Vermieters mit einer halben Monatsmiete als nicht „ausreichend“ angesehen wurde. Es bleibt daher abzuwarten wie die zuständigen Amtsgerichte in Zukunft hierüber entscheiden werden.

 

 

DIE BETRIEBSKOSTEN ABRECHUNG EINFACH ERKLÄRT. VERSCHENKEN SIE KEIN GELD ! Als Vermieter müssen Sie lediglich 5 Grundregeln beachten !

Jeder Vermieter kann eine wirksame Betriebskostenabrechnung  erstellen, wenn er die nachfolgenden 5 Grundregeln beachtet.  

Nur mit einer „ ordnungsgemäßen“ Betriebskostenabrechnung wahren Sie die vom Gesetz gefordert 1-jährige Abrechnungsfrist und können somit Ihre Nachzahlungen durchsetzen.

Wurde im Mietvertrag eine Pauschale, Inklusivmiete oder eine Bruttomiete vereinbart, dann müssen Sie nicht abrechnen. Haben Sie Vorauszahlungen vereinbart, dann müssen Sie nach Ablauf des vereinbarten Abrechnungszeitraums abrechnen. Eine rechtlich unanfechtbare Betriebskostenabrechnung zu erstellen, steht nicht im Gesetz sondern wurde durch die höchstrichterliche Rechtsprechung des BGH geregelt. Sie muss zwingend enthalten:

  1. Geordnete Zusammenstellung aller Gesamtkosten
  2. Angabe des Verteilungsschlüssels
  3. Ausweisung des Anteils Ihres Mieters
  4. Abzug aller Vorauszahlungen

 So gehen Sie vor:

1.Grundregel: Welche Betriebskosten wurden tatsächlich vereinbart ?
Bevor Sie mit der tatsächlichen Aufschlüsselung der Kosten beginnen, müssen Sie im Mietvertrag bereits festgelegt haben welche Kosten von Ihrem Mieter zu tragen sind. Sämtliche Betriebskosten, die Sie auf den Mieter umlegen können, müssen sich aus dem vereinbarten Mietvertrag ergeben. Was hier nicht vereinbart wurde, muss Ihr Mieter auch nicht tragen. Die umlegbaren Kosten müssen eindeutig bezeichnet sein; es darf kein Zweifel aufkommen, sonst ist die Vereinbarung unwirksam und der Vermieter trägt diese Kosten (BGH, Urteil vom 02.05.2012, AZ: XII ZR 88/10). Wenn Sie im Mietvertrag auf die „Betriebskosten gemäß der Betriebskostenverordnungen“ oder „Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 Abs. 2 BV“ vereinbart haben, sind Sie auf der sicheren Seite. Schwierig in diesem Zusammenhang ist nur was unter Ziffer 17 der Betriebskostenverordnung zu verstehen ist. Jedenfalls müssen auch die  „sonstigen Kosten“  ausdrücklich im Mietvertrag angegeben sein (BGH, Urteil vom 07.04.2004, AZ: VIII ZR 167/03).

Ausnahmsweise können auch sonstige später entstehende Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden, wenn Sie z. B. Ihre Wohnung modernisiert haben, wie z. B.  regelmäßige Kosten eines später eingerichteten Breidbandkabelanschlusses ( BGH, Urteil vom 27.06.2007, AZ: VIII ZR 202/06) oder  (BGH, Urteil vom 27.09.2008 AZ: VIII ZR 80/06).

Bitte achten Sie darauf, dass einmalig anfallende Kosten für etwaige Reparaturen etc. keine Betriebskosten sind, und daher nicht von Ihrem Mieter zu tragen sind. Nur wiederkehrende und immer wieder anfallende Kosten im Zusammenhang mit dem Mietobjekt sind auf den Mieter umlegbar. 

2.Grundregel: Gesamtkosten
In der Betriebskostenabrechnung müssen sämtliche Kosten für jede einzelne Betriebskostenrechnung als Gesamtkosten angegeben werden. Hierbei können Sie sämtliche Kosten angeben, die während der Abrechnungsperiode angefallen sind, sogenanntes „Abflussprinzip“. Sie dürfen die Kosten auf verschiedene Abrechnungsräume nur dann verteilen, sog.  „Leistungs- oder Zeitabgrenzungsprinzip“ , wenn diese Abrechnungsmethode  mit dem Mieter vereinbart wurde, oder wenn es sich hierbei um Heiz-  oder Warmwasserkosten handelt.

Bei Mischmietverhältnissen müssen Sie ebenfalls die Gesamtkosten zunächst angeben, (BGH, Urteil vom 01.08.2010, AZ: VIII ZR 45/10). Hier können Sie gleichartige Kosten zusammenfassen, so z. B. Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung,  für Frisch- und Schmutzwasser soweit diese einheitlich von einem Frischwasserzähler erfasst werden ( BGH, Urteil vom 15.07.2009, AZ: VIII ZR 340/08).

3.Grundregel:Verteilungsschlüssel

Wenn im Mietvertrag keine Vereinbarung für den Kostenverteilungsschlüssel vorgenommen wurde, dann gilt die Wohnfläche als Verteilungsschlüssel. Wenn Sie einen Bruchteil oder einen Prozentsatz vereinbart haben, müssen Sie in der Abrechnung jedenfalls die (Gesamt-) Bezugsgröße angeben aus dem sich der Prozentsatz errechnet. Kann der Mieter dies nicht nachvollziehen/nachrechnen ist Ihre Abrechnung formell fehlerhaft und damit rechtlich unwirksam.

Im Grundsatz fordert die Rechtsprechung, dass die Abrechnung verständlich und nachvollziehbar ist.

Das gilt ebenfalls bei Personenschlüsseln, und auch hier müssen Sie grundsätzlich die Zahl der Nutzer des Gebäudes nennen. Hierbei soll es nach der Rechtsprechung nicht genügen, dass Sie sich auf eine Melderegisterauskunft berufen, und damit die gesamte Personenanzahl angeben. Sie müssen sich vielmehr vor Ort erkundigen, ob und wie viele Personen das Haus bewohnen (BGH, Urteil vom 23.01.2008, AZ: VIII ZR 82/07).

Stellt sich im Laufe des Mietverhältnisses heraus, dass die der Berechnung eine falsche Wohnfläche zu Grunde gelegt haben, dann ist dies unschädlich, wenn die Abweichung nicht mehr als 10 % ausmacht (BGH, Urteil vom 31.10.2007, AZ: VIII ZR 261/06). Bei Leerstand gilt der  Grundsatz, dass das Leerstandrisiko vom Vermieter zu tragen ist und er dadurch für sämtliche Kosten alleine einsteht (BGH, Urteil vom 08.01.2013, AZ: VIII ZR 180/12).

4.Grundregel: Anteil des Mieters berechnen

Anhand der Gesamtkosten und eines Verteilerschlüssels können Sie nun die auf den Mieter anfallenden Kosten berechnen und in der Abrechnung angeben.

5.Grundregel: Vorauszahlungen abziehen

Ziehen Sie alle Vorauszahlungen des Mieters von diesen Kosten ab. Wenn Sie hierbei möglicherweise nicht die richtige Höhe angeben, weil z. B. eine Mietminderung geltend gemacht wurde, etc. ist Ihre Abrechnung jedenfalls nicht formell unwirksam. Ein solcher Fehler kann jederzeit, innerhalb der Verjährungsfrist, nachberechnet werden.

 TIPP: 
Sie müssen außerdem dafür sorgen, dass Ihre Abrechnung den Mieter auch erreicht. Wenn der Mieter den Zugang Ihrer Abrechnung  innerhalb der Abrechnungsfrist bestreitet , müssen Sie nachweisen, dass die Abrechnung ihn erreicht hat. Wurde die Wohnung an mehrere Mieter vermietet und Ihre Abrechnung richtet sich nur gegen einen Mieter, dann muss auch nur der eine Mieter die Nachzahlung tragen. Sie haben keinen Anspruch gegen den anderen Mieter, der in der Abrechnung nicht genannt wurde.

 

Fragebögen des Vermieters? Wann hat der Mieter ein Recht auf Lüge ?

Merksatz: Auf zulässige Fragen muss der Mieter wahrheitsgemäß antworten; auf unzulässige Fragen hat er ein „Recht auf Lüge“.

NEU:  Aufklärungspflicht des Mieters! Auch ungefragt sind einige Tatsachen anzugeben!

Folgen nicht wahrheitsgemäßer Auskünfte auf eine zulässige Frage:

Der Mieter ist grundsätzlich verpflichtet dem Vermieter gegenüber wahrheitsgemäße Angaben zu machen. Sofern der Mieter eine zulässige Frage falsch beantwortet,  hat der Vermieter folgende Möglichkeiten:

Vor Übergabe der Mietsache: Anfechtung des Mietvertrages wg. arglistiger Täuschung nach § 123 BGB

Nach Übergabe der Mietsache: Beendigung des Mietverhältnisses durch eine außerordentliche fristlose Kündigung !!

 

 Aufklärungspflicht des Mieters , über z.B.

–          die Höhe des Mietzinses 75% oder mehr des Nettoeinkommens des Mieters beträgt (AG Frankfurt WM 1989, 620)

–          die Mieter im Rahmen der Übernahme der Kosten der Unterkunft vom Sozialamt oder anderen Grundsicherungsträgern übernommen wird (LG Gießen NZM 2002, 944; AG Frankfurt WM 1989, 620)

–          über das Vermögen des Mieters das Insolvenzverfahren eröffnet worden ist (LG Bonn WuM 2006, 24)

Nachfolgende Übersicht über zulässige und unzulässige Fragen ist nicht abschließend, da die Rechtsprechung sich ständig ändern und der Vermieter sich neue Fragen einfallen lassen kann.

Zulässige Fragen  
Fragen zur Identität des Mieters und weiterer Personen, die einziehen wollen ( Name, Anschrift, Geburtsdatum o. ä. )  
Fragen zum Nettoeinkommen, nicht nach weiteren Einkommensquellen wie Grundbesitz

 

 
   
Fragen zum Arbeitsverhältnis und zum Arbeitgeber siehe: LG Köln WM 1984, 297, LG Mannheim in ZMR 1990, 303 u.a.
Fragen zum Familienstand siehe: LG Hannover WM 83, 142, LG Landau WM 86, 133
Fragen nach Haustieren, soweit deren Haltung untersagt werden darf, z.B. Hund Katze ; nicht aber Kleintiere  
Fragen danach, ob der Mieter Raucher ist siehe: LG Saarbrücken in NJW-RR 1992, 1630
Fragen danach, ob das Sozialamt oder ein anderer Grundsicherungsträger die Mietkosten trägt Siehe: LG Gießen NZM 2002, 944 – UNGEFRAGTE AUSKUNFTSPFLICHT !!!
Frage nach der Abgabe der eidesstattlichen Versicherungen gemäß § 807 ZPO (umstritten, jedoch nach überwiegender Ansicht wohl zulässig ) siehe: AG Hagen WM 1984, 296; AG Rendsburg WM 1990, 508
Fragen danach, ob eine  Einkommenspfändung vorliegt siehe: OLG Koblenz WuM 2008, 471
Fragen nach Mietschulden Fragen aus dem vorangegangenen Mietverhältnis

 

siehe: LG Itzelohe WuM 2008, 281

 

 

 

Unzulässige Fragen  
Fragen nach Mitgliedschaften in Parteien, Mieterverein od. Gewerkschaften AG Wiesbaden WM 92, 597
Fragen nach dem Bestehen einer Rechtsschutzversicherung  
Fragen nach Person des vorherigen Vermieters, da können sie sich was einfallen lassen…. LG Berlin, Urteil v, 07.06.1993, AZ: 62 S 85/93
Fragen nach Nationalität und ethnischer Herkunft, Religion sexuelle Neigung  
Fragen nach Hobbies oder Musikgeschmack  
Fragen nach bestehenden Krankheiten oder Behinderungen oder Schwangerschaft  
Frage nach Vorstrafen oder einem anhängigen Ermittlungsverfahren, es sei denn, Straftat gegen den VorVermieter siehe: AG Hamburg WM 1992, 598
Fragen zur Offenlegung von Einnahmen und Verbindlichkeiten im Detail siehe: AG Rendsburg, WM 1990, 508
Fragen nach den Einkommensverhältnissen von Angehörigen, sofern diese nicht ebenfalls Mieter sind oder auf andere Art in Verbindung zum Mietvertrag stehen. Persönliche Fragen ( z. B. Familienplanung, bestehende oder nicht bestehende Schwangerschaft)

Mieter verliert einen Schlüssel der Schließanlage; Vermieter will die Schließanlage komplett erneuern. Wer trägt die Kosten ?

 

Für die Kosten der Schließanlage haftet der Mieter nur, wenn der Vermieter die Schließanlage bereits ausgetauscht hat. Schadensersatz auf Grund eines Kostenvoranschlages gibt es nicht!

 

BGH, Urteil vom 05.03.2014; VIII ZR 205/13 http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&Datum=Aktuell&nr=67006&linked=pm

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Mischmietverhältnis: Im Zweifel Wohnraummietverhältnis !

Kanzlei in der Prüfeningerstr. 72 Regensburg 012Ein Mietvertrag, dass sowohl eine freiberufliche Nutzung, als auch eine private Wohnnutzung umfasst wird grundsätzlich insgesamt als Wohnraummietverhältnis eingestuft. Nur wenn die gewerbliche/ freiberufliche Nutzung überwiegt, wäre eine andere Entscheidung gerechtfertigt. Diese überwiegende gewerbliche/freiberufliche Nutzung muss jedoch der Vermieter nachweisen und beweisen.

Der Vortrag des Vermieters, die gewerbliche Nutzung sei die alleinige Lebensgrundlage der Mieter ist nicht ausreichend, um die überwiegende gewerbliche Nutzung zu begründen.

BGH, Urteil vom 09.07.2014; VIII ZR 376/13 – http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&Datum=Aktuell&nr=68236&linked=pm