Fragebögen des Vermieters? Wann hat der Mieter ein Recht auf Lüge ?

Merksatz: Auf zulässige Fragen muss der Mieter wahrheitsgemäß antworten; auf unzulässige Fragen hat er ein „Recht auf Lüge“.

NEU:  Aufklärungspflicht des Mieters! Auch ungefragt sind einige Tatsachen anzugeben!

Folgen nicht wahrheitsgemäßer Auskünfte auf eine zulässige Frage:

Der Mieter ist grundsätzlich verpflichtet dem Vermieter gegenüber wahrheitsgemäße Angaben zu machen. Sofern der Mieter eine zulässige Frage falsch beantwortet,  hat der Vermieter folgende Möglichkeiten:

Vor Übergabe der Mietsache: Anfechtung des Mietvertrages wg. arglistiger Täuschung nach § 123 BGB

Nach Übergabe der Mietsache: Beendigung des Mietverhältnisses durch eine außerordentliche fristlose Kündigung !!

 

 Aufklärungspflicht des Mieters , über z.B.

–          die Höhe des Mietzinses 75% oder mehr des Nettoeinkommens des Mieters beträgt (AG Frankfurt WM 1989, 620)

–          die Mieter im Rahmen der Übernahme der Kosten der Unterkunft vom Sozialamt oder anderen Grundsicherungsträgern übernommen wird (LG Gießen NZM 2002, 944; AG Frankfurt WM 1989, 620)

–          über das Vermögen des Mieters das Insolvenzverfahren eröffnet worden ist (LG Bonn WuM 2006, 24)

Nachfolgende Übersicht über zulässige und unzulässige Fragen ist nicht abschließend, da die Rechtsprechung sich ständig ändern und der Vermieter sich neue Fragen einfallen lassen kann.

Zulässige Fragen  
Fragen zur Identität des Mieters und weiterer Personen, die einziehen wollen ( Name, Anschrift, Geburtsdatum o. ä. )  
Fragen zum Nettoeinkommen, nicht nach weiteren Einkommensquellen wie Grundbesitz

 

 
   
Fragen zum Arbeitsverhältnis und zum Arbeitgeber siehe: LG Köln WM 1984, 297, LG Mannheim in ZMR 1990, 303 u.a.
Fragen zum Familienstand siehe: LG Hannover WM 83, 142, LG Landau WM 86, 133
Fragen nach Haustieren, soweit deren Haltung untersagt werden darf, z.B. Hund Katze ; nicht aber Kleintiere  
Fragen danach, ob der Mieter Raucher ist siehe: LG Saarbrücken in NJW-RR 1992, 1630
Fragen danach, ob das Sozialamt oder ein anderer Grundsicherungsträger die Mietkosten trägt Siehe: LG Gießen NZM 2002, 944 – UNGEFRAGTE AUSKUNFTSPFLICHT !!!
Frage nach der Abgabe der eidesstattlichen Versicherungen gemäß § 807 ZPO (umstritten, jedoch nach überwiegender Ansicht wohl zulässig ) siehe: AG Hagen WM 1984, 296; AG Rendsburg WM 1990, 508
Fragen danach, ob eine  Einkommenspfändung vorliegt siehe: OLG Koblenz WuM 2008, 471
Fragen nach Mietschulden Fragen aus dem vorangegangenen Mietverhältnis

 

siehe: LG Itzelohe WuM 2008, 281

 

 

 

Unzulässige Fragen  
Fragen nach Mitgliedschaften in Parteien, Mieterverein od. Gewerkschaften AG Wiesbaden WM 92, 597
Fragen nach dem Bestehen einer Rechtsschutzversicherung  
Fragen nach Person des vorherigen Vermieters, da können sie sich was einfallen lassen…. LG Berlin, Urteil v, 07.06.1993, AZ: 62 S 85/93
Fragen nach Nationalität und ethnischer Herkunft, Religion sexuelle Neigung  
Fragen nach Hobbies oder Musikgeschmack  
Fragen nach bestehenden Krankheiten oder Behinderungen oder Schwangerschaft  
Frage nach Vorstrafen oder einem anhängigen Ermittlungsverfahren, es sei denn, Straftat gegen den VorVermieter siehe: AG Hamburg WM 1992, 598
Fragen zur Offenlegung von Einnahmen und Verbindlichkeiten im Detail siehe: AG Rendsburg, WM 1990, 508
Fragen nach den Einkommensverhältnissen von Angehörigen, sofern diese nicht ebenfalls Mieter sind oder auf andere Art in Verbindung zum Mietvertrag stehen. Persönliche Fragen ( z. B. Familienplanung, bestehende oder nicht bestehende Schwangerschaft)

ACHTUNG BEI RATENZAHLUNGSVEREINBARUNG !! Gutmütigkeit wird bestraft. Der Gläubiger bleibt auf Zinsen und seine Anwaltskosten sitzen, so das AG Regensburg in der Verhandlung vom 19.01.2014.

Sie haben eine unstreitige Forderung in Höhe von mehreren Tausend Euro und ihr Schuldner kann nicht alles zahlen. Sie versuchen mehrmals eine Ratenzahlung zu vereinbaren, aber der Schuldner zahlt nicht. Es kostet sie Nerven , Zeit und Mühe.

Da sie selbst nicht weiter kommen schalten sie einen Anwalt ein; sie wollen aber nicht gleich Klage erheben .

Dieser verhandelt nochmals mit dem Schuldner und kündigt an, wenn er sich an die Vereinbarung über Ratenzahlung nicht hält wird Klage erhoben. Daraufhin zahlt der Schuldner  100,- /pro Monat und es dauert ca. 3 Jahre bis die Forderung abbezahlt ist. Er weigert sich aber von Anfang an Zinsen und Anwaltskosten zu zahlen.

Die Klage betrifft jetzt nur die Anwaltskosten, Mahngebühren und Verzugszinsen.

Nach Ansicht des AG Regensburg hat der Gläubiger keinen Anspruch auf die Anwaltskosten und auf die Verzugszinsen. In der Verhandlung sagte mit der Richter sinngemäß: „ Wenn die Gläubigerin selbst mehrere Wochen verhandelte ohne Erfolg, dann hätte sofort Klage erhoben werden müssen, über die gesamte Forderung . Dann hätte meine Mandantin Zinsen und Anwaltsgebühren (für die Klage)  erstattet bekommen.

Weiteres Problem : Eine Ratenzahlungsvereinbarung kann nicht einseitig aufgehoben werden, es sei denn Sie haben sich diese einseitige Kündigungsmöglichkeit in Ihren AGB`s  oder im Ratenzahlungsvertrag vorbehalten.

Fazit dieser Entscheidung und meine Empfehlung ist, nicht lange zu verhandeln, sondern gleich Klage zu erheben, vor allem dann, wenn die Forderung unstreitig ist und der Schuldner lediglich meint, er müsse und könne die Forderung  nur in Raten bezahlen, oder wenn er sich von Anfang an weigert Verzugszinsen , Anwaltskosten und sonstigen Schaden freiwillig zu zahlen.

Die Kosten des Anwalts in einem gerichtlichen Verfahren ( Mahnbescheid oder Klage)  bekommen Sie erstattet, nicht aber die Kosten des Anwalts, wenn dieser vor Erhebung der Klage eine gütliche Einigung erzielt. Ab Klagezustellung erhalten sie auch Verzugszinsen !

 Mein TIPP und EMPFEHLUNG  für sie, sollten sie dennoch eine gütliche Einigung anstreben :

 Eine Ratenzahlung MUSS zusätzlich enthalten:

  1. –  Einseitiges Kündigungsrecht des Gläubigers;
  2. –  Vereinbarung über Dauer und Höhe der Zinsen, ähnlich     wie in einem Darlehensvertrag;
  3. –  Schuldner übernimmt die Anwaltskosten für die Ratenzahlungsvereinbarung.

Kreditbearbeitungsgebühren können zurückgefordert werden !! Verjährung zum 31.12.2014 !!

Das entschied der BGH am 28.10.2014 in zwei Urteilen (Az.: AZ.: XI ZR 348/13; XI ZR 17/14). Betroffen sind einmalige Darlehensbearbeitungsentgelte, die zwischen 2004 und 2011 an die Bank bezahlt wurden.
Schnelles Handeln ist jetzt erforderlich, da die Rückforderung aus Verträgen zwischen 2004 und 2011 zum 31.12.2014 verjähren. Sie müssen daher bis spätestens Mitte Dezember einen Mahnbescheid oder Klage erheben, damit Sie auf der sicheren Seite sind.
Sie können aber selbstverständlich Ihre Bank zunächst anschreiben und zur Rückzahlung innerhalb von ca. 10 Tagen auffordern. Sollte sich die Bank damit einverstanden erklären, dann ist eine Klage nicht mehr nötig. Sollte die Bank jedoch diesen Anspruch verneinen, oder gar Ihren Brief ignorieren, müssen Sie unbedingt ein Mahnverfahren oder eine Klage einleiten, um die Verjährung zu unterbrechen.
Für Forderungen ab dem Jahr 2012 gilt die allgemeine 3-jährige Verjährungsfrist. Diese Forderungen würden zum 31.12.2015 verjähren.
Verbraucher können das sogenannte “ einmalige Bearbeitungsentgelt“, das grundsätzlich zwischen 1 % und 4% beträgt zurückfordern. Es geht hierbei nur um diese einmaligen Kosten, die Banken im eigenen Interesse, z. B. für die Prüfung der Kreditwürdigkeit etc. oder aufgrund einer bestehenden eigenen Rechtspflicht (Auszahlung des Darlehens/ der Kapitalüberlassung) zu erbringen haben. Nach Ansicht des BGH sind die Kosten für die Kreditbearbeitung und Kreditauszahlung bereits in den Zinsen enthalten; deshalb können die Banken diese Kosten nicht zweimal berechnen. Diese Entscheidung dürfte auch auf Bausparverträgen anwendbar sein.

Mieter verliert einen Schlüssel der Schließanlage; Vermieter will die Schließanlage komplett erneuern. Wer trägt die Kosten ?

 

Für die Kosten der Schließanlage haftet der Mieter nur, wenn der Vermieter die Schließanlage bereits ausgetauscht hat. Schadensersatz auf Grund eines Kostenvoranschlages gibt es nicht!

 

BGH, Urteil vom 05.03.2014; VIII ZR 205/13 http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&Datum=Aktuell&nr=67006&linked=pm

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Mischmietverhältnis: Im Zweifel Wohnraummietverhältnis !

Kanzlei in der Prüfeningerstr. 72 Regensburg 012Ein Mietvertrag, dass sowohl eine freiberufliche Nutzung, als auch eine private Wohnnutzung umfasst wird grundsätzlich insgesamt als Wohnraummietverhältnis eingestuft. Nur wenn die gewerbliche/ freiberufliche Nutzung überwiegt, wäre eine andere Entscheidung gerechtfertigt. Diese überwiegende gewerbliche/freiberufliche Nutzung muss jedoch der Vermieter nachweisen und beweisen.

Der Vortrag des Vermieters, die gewerbliche Nutzung sei die alleinige Lebensgrundlage der Mieter ist nicht ausreichend, um die überwiegende gewerbliche Nutzung zu begründen.

BGH, Urteil vom 09.07.2014; VIII ZR 376/13 – http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&Datum=Aktuell&nr=68236&linked=pm

Riskiert der Mieter eine Kündigung wenn er seine Vermieterin aus dem Haus trägt?

Weder die fristlose Kündigung, noch die ordnungsgemäße Kündigung war erfolgreich, wegen Notwehr des Mieters.

Bei einem Besichtigungstermin wollte die Vermieterin die zwischenzeitlich installierten Rauchmelder in Augenschein nehmen. Als sie im Haus war, hat sie auch Räume besichtigt, in denen keine Rauchmelder installiert wurden und sogar Sachen von der Fensterbank geräumt. Daraufhin forderte sie der Mieter auf das Haus zu verlassen und als sie dieser Aufforderung nicht nachkam, trug sie der Mieter auf seinen Armen aus dem Haus.

BGH, Urteil vom 04.06.2014 ‑ VIII ZR 289/13 – http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&Datum=Aktuell&nr=67907&linked=pm

Vorkaufsrecht des Mieters gemäß § 577 BGB

Das Vorkaufsrecht des Mieters entfällt bei Verkauf eines ungeteilten Mietshauses ( BGH Urteil vom 22.11. – 5. ZR 90/12)

 Sachverhalt: Die Eigentümerin eines Mehrfamilienhauses mit 4 Wohnungen hat dieses an 3 Erwerber verkauft. Die Erwerber haben am gleichen Tag bei dem selben Notar eine Zahlungsvereinbarung gemäß § 3 WEG beurkunden lassen. Eine der Mieterinnen im verkauften Haus übte sogleich das Vorkaufsrecht gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB aus und erhob anschließend Feststellungsklage. Das Gericht sollte feststellen, dass zwischen der Mieterin und dem Eigentümer ein Kaufvertrag über die von ihr gemieteten Wohnung zum Preis von 30.000,- € zustande gekommen ist. Diese Kaufabsicht war der ursprünglichen Vermieterin und Verkäuferin des Objekts bekannt. Sowohl das Landgericht als auch das Oberlandesgericht haben die Klage abgewiesen.

Fazit:  Der BGH entschied, dass der Mieterin im vorliegenden Fall kein Vorkaufsrecht zusteht. Das Vorkaufsrecht gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB soll den Mieter nicht zum Erwerb des gesamten Grundstücks berechtigen. Der Mieter soll lediglich das Eigentum an der von ihm gemieteten Wohnung erwerben können, zu den Bedingungen zu denen der Verkäufer und Käufer geschlossenen Kaufvertrages. Das Vorkaufsrecht steht jedoch dem Mieter nicht zu, wenn nicht einzeilne Wohnungen sondern das Haus insgesamt verkauft wird und der Käufer anschließend die Teilungserklärungen, Vereinbarungen vornimmt.

Der BGH hat auch entschieden, dass der Verkauf des gesamten Hauses bei Kenntnis der Verkäuferin von einem möglicherweise bestehenden Vorkaufsrecht keinen Rechtsmißbrauch darstellt. Ein Rechtsmissbrauch könnte ausnahmsweise im Entstehen des Vorkaufsrechts führen. Dafür ist aber notwendig, dass die Verkäuferin Kenntnis um möglicherweise bestehenden Vorkaufsrecht hat und zudem die Kaufvertragsparteien nur zur Ausschaltung des Vorkaufsrecht bewusst auf eine an sich beabsichtigte Teilung durch den Verkäufer verzichtet und die Teilung den Erwerbern überlassen wird. Die bloße Kenntnis des Verkäufers über die Erwerbsabsichten des Mieters reicht jedoch nicht aus, um eine derartige Benachteiligung nachzuweisen.

Mieter zahlt nicht. Kann der Vermieter Mietschulden mit der Kaution verrechnen ?

Der Vermieter ist nicht berechtigt während eines laufenden Mietverhältnisses die Kaution mit der rückständigen Miete zu verwerten.

(BGH-Urteil vom 07.05.2014 – VIII ZR 234/13)

Sachverhalt: Der Mieter hatte eine Mietminderung geltend gemacht. Der Vermieter hat sich aus dem Kautionssparkonto den Betrag der rückständigen Mietzahlungen auszahlen lassen. Der Mieter hat daraufhin vom Vermieter verlangt, den Betrag wieder dem Kautionskonto gutzuschreiben und, wie gesetzlich vorgesehen, insolvenzfest anzulegen.

Das Amtsgericht Bonn hat der KIage stattgegeben, dass Landgericht hat daraufhin die Berufung des Beklagten zurückgewiesen und der BGH letztlich entschieden, dass das Vorgehen des Vermieters dem Treuhandcharakter der Mietkaution ( § 551 Abs. 3 BGB ) widerspricht. Der Vermieter hat danach die ihm als Sicherheit überlassenen Kaution getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Da die Forderung des Vermieters zusätzlich streitig war, weil die Minderung nicht nachgewiesen wurde, konnte dieser, trotz einer anderslautenden Vereinbarung im Mietvertrag, die Kaution nicht in Anspruch nehmen.

Fazit: Das Gesetz verbietet dem Vermieter die Inanspruchnahme der Kaution wegen einem laufenden Mietverhältnisses. Der BGH entschied insoweit, dass dies erst recht gelten müsse, wenn die Forderung bestritten und somit unklar sei. Darüber hinaus geht aus dieser Entscheidung auch hervor, dass eine ausdrückliche Vereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien im Mietvertrag, wonach der Vermieter berechtigt sein sollte, trotzdem die Kaution in Anspruch zu nehmen, unwirksam ist.

 

 

Die Wohnungsnot macht Hausverwalter glücklich !!

Es ist unglaublich wie viele Hausverwalter Maklerprovision verlangen, obwohl das gesetzlich verboten ist. Es sind nicht nur die „kleinen“ sondern große Regensburger Immo-Firmen, die die Hand aufhalten. Wenn ihr in den letzten 3 Jahren an euren Hausverwalter Provision bezahlt habt, könnt ihr diese mit großer Wahrscheinlichkeit zurückverlangen. Lasst das von einem Anwalt überprüfen!