Kategorie: Vertragsrecht

VERMIETER DÜRFEN KEINEN WOHNUNGSCHLÜSSEL FÜR DEN NOTFALL BEHALTEN !

Das Interesse des Vermieters einen Wohnungsschlüssel zu behalten, ist durchaus nachvollziehbar. Ist der Mieter in der Arbeit, im Urlaub etc. und nicht erreichbar, dann wäre der Vermieter in einem Notfall, zum Beispiel bei einem Wasserrohrbruch in der Lage Sofortmaßnahmen zu ergreifen, um weiteren Schaden zu verhindern.

Die entscheidende Frage ist, ob der Vermieter dafür einen Wohnungsschlüssel behalten darf, wenn der Mieter dagegen ist oder möglicherweise nichts davon weiß.

Keine gesetzliche Regelung, Verantwortungsbereich beim Mieter

Im Gesetz ist dieser Fall nicht geregelt. Die Gerichte sind jedoch einheitlich der Ansicht, der Vermieter darf ohne Einwilligung des Mieters keinen Schlüssel behalten, nachdem er die Wohnung seinem Mieter überlassen hat. Mit Abschluss des Mietvertrages geht der Besitz an der Wohnung auf den Mieter über. Der Vermieter darf daher ohne Einwilligung des Mieters die Wohnung nicht mehr betreten. Tut er dies trotzdem, dann macht er sich wegen Hausfriedensbruchs strafbar.

Ab Wohnungsübergabe ist der Miete alleine verantwortlich. Er muss dafür sorgen, dass keine Schäden an der Wohnung entstehen. Diese Obhutspflicht besteht natürlich auch während einer längeren Abwesenheit. Er kann, muss aber nicht den Vermieter über die längere Abwesenheit informieren und ihm den Schlüssel überlassen. Entstehen Schäden an der Mietwohnung, die vermeidbar gewesen wären, haftet der Mieter für den Schaden.

Mieter kann fristlos kündigen

Durch das unbefugte Eindringen in die vermietete Wohnung verletzt der Vermieter die Privatsphäre des Mieters. In diesem Fall kann der Mieter fristlos kündigen, so das Oberlandesgericht Celle, Beschluss vom 5. Oktober 2006, Aktenzeichen 13 C 182/06.

Mieter kann Wohnungschloss auf Kosten des Vermieters austauschen

Erfährt der Mieter, dass der Vermieter weiterhin einen Wohnungsschlüssel hat, sollte er ihn auffordern diesen herauszugeben. Weigert sich der Vermieter, ist der Mieter berechtigt das Wohnungschloss auf Kosten des Vermieters auszutauschen.

Vereinbarung im Mietvertrag möglich und empfehlenswert

Die Rechtslage ist eindeutig. Der Vermieter darf keinen Schlüssel behalten. Entsteht ein Schaden, der vermeidbar gewesen wäre, muss der Mieter haftet. Hat er aber kein Geld, dann wird höchstwahrscheinlich der Vermieter auf dem Schaden sitzen bleiben.

Aus diesem Grund meine Empfehlung an alle Vermieter:

Besprechen Sie diesen streitigen Punkt mit Ihrem Mieter. Machen Sie ihm klar, dass er nur Vorteile hat, wenn sie einen Ersatzschlüssel für den Notfall behalten dürfen. Lassen sie sich sein Einverständlich schriftlich bestätigen.

Im Fall einer längeren Abwesenheit muss der Mieter jedenfalls dafür sorgen, dass zumindest der Hausmeister oder ein Nachbar einen Schlüssel erhält.

SCHWARZARBEIT – HANDWERKER GEHT LEER AUS !

Wenn ein Unternehmer bewusst gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz verstößt, steht ihm kein Anspruch auf seine Werkleistung zu.

Im konkreten Fall einigten sich ein Bauträger und eine Elektro-Firma über einen Auftrag von ca. 14.000,- €. Weitere Leistungen in Höhe von 5,000,- € sollten in bar ausbezahlt werden, ohne Rechnung und ohne Umsatzsteuer. Nachdem der Bauträger sich an die Vereinbarung nicht hielt, hat die Elektro-Firma ihren Anspruch eingeklagt.

Der Bundesgerichtshof wies die Klage ab. Seiner Ansicht nach, ist die Durchsetzung der vom Gesetzgeber mit dem Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz verfolgten Ziele, die Schwarzarbeit effektiv einzudämmen strikt zu befolgen. Da der Unternehmer bewusst gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz verstoßen hat, steht ihm auch kein Bereicherungsanspruch zu. ( § 817 Satz 2 BGB) Nach § 1 Abs. 2, Nr. 2 Schwarzarbeitdbekämpfungsgesetz ist der Vertrag insgesamt nichtig und deshalb kann der Unternehmer gegen seinen Auftraggeber keine Ansprüche durchsetzen, auch wenn dieser um die „Werkleistung“ bereichert ist. (BGH, Urteil vom 01.08.2013 – VII ZR 6/13)

Die Kehrseite ist, dass der Auftraggeber im Fall von Schwarzarbeit keine Gewährleistungsansprüche gegen seinen Auftragnehmer geltend machen kann.

Ein Verstoß gegen das Gesetz zur Bekämpfung der Schwarzarbeit liegt vor bei der Verletzung von steuerlichen, sozialen und gewerblichen Meldepflichten gemäß § 1 Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz. Zudem liegt eine Steuerhinterziehung vor, die nach der Abgabenordnung (AO) mit Geldstrafe oder Freiheitsstrafe bis zu 5 Jahren geahndet wird.

Schwarzarbeit liegt auch vor, wenn in einem privaten Haushalt ein Babysitter, eine Putzhilfe oder eine Pflegeperson beschäftigt wird. Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn Familienangehörige Hilfe leisten oder wenn der Nachbar beim Aufhängen eines Bildes oder beim Rasenmähen hilft, ohne dafür Geld zu verlangen. Steht aber die Bezahlung des haushaltsnahen Dienstes im Vordergrund, muss der Arbeitnehmer angemeldet werden. Liegt ein anmeldebedürftiges Arbeitsverhältnis vor und wird dieses nicht angemeldet, droht ein Strafverfahren wegen Steuerhinterziehung. Weiter sind die verschwiegenen Sozialversicherungsbeiträge samt weiteren Strafen zu zahlen.

EIN „Dachgarten“ IST KEINE „Dachterrasse“ ; wer das nicht weiß, kann nachträglich keine Ansprüche geltend machen!!

Keine Nutzungsmöglichkeit des Dachgartens berechtigt nicht zur Minderung des Kaufpreises einer Eigentumswohnung, entschied das Oberlandesgericht Koblenz in der zweiten Instanz.

Der Fall:
Die Parteien schlossen einen Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung. Der Verkäufer inserierte diese Wohnung mit dem Hinweis auf eine 24 m² große Dachterrasse sowie einem 15 m² großen Dachgarten. Als die Käufer nach Abschluß des Kaufvertrages erfuhren, dass sie den Dachgarten nicht als Terrasse nutzen können, machten sie eine Kaufpreisminderung geltend. Die entscheidende Frage ist in diesem Fall, ob ein Dachgarten einer Dachterrasse gleichzusetzen ist. Nach dem allgemeinen Sprachgebrauch könnte man davon ausgehen.

Das Landgericht Koblenz gab zunächst den Klägern recht und bejahte einen Sachmangel, weil die Verkäufer nicht deutlich genug darauf hingewiesen haben, dass ein Dachgarten nicht zu einem dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt ist.

Gegen diese Entscheidung legte der Verkäufer Berufung ein und das Oberlandesgericht Koblenz entschied zu seinen Gunsten. Der Internetanzeige sei nicht zu entnehmen, dass die als Dachgarten bezeichnete Fläche von Personen genutzt werden dürfe. Es sei schließlich ausdrücklich zwischen Dachterrasse und Dachgarten unterschieden worden. Folglich sei auch für den Käufer deutlich, dass eine wesentliche Unterscheidung zwischen dem Begriff Dachterrasse und Dachgarten vorliegen müsse. Ein Dachgarten sei bereits begrifflich von einer Dachterrasse zu unterscheiden.

„Ein Dachgarten sei üblicherweise eine bloße gärtnerische Kulisse für eine Dachterrasse und werde als Gegenstück zur Wohnfläche angesehen.“ OLG Koblenz, Urteil vom 01.10.2014, -5 U 530/14-

DIE BETRIEBSKOSTEN ABRECHUNG EINFACH ERKLÄRT. VERSCHENKEN SIE KEIN GELD ! Als Vermieter müssen Sie lediglich 5 Grundregeln beachten !

Jeder Vermieter kann eine wirksame Betriebskostenabrechnung  erstellen, wenn er die nachfolgenden 5 Grundregeln beachtet.  

Nur mit einer „ ordnungsgemäßen“ Betriebskostenabrechnung wahren Sie die vom Gesetz gefordert 1-jährige Abrechnungsfrist und können somit Ihre Nachzahlungen durchsetzen.

Wurde im Mietvertrag eine Pauschale, Inklusivmiete oder eine Bruttomiete vereinbart, dann müssen Sie nicht abrechnen. Haben Sie Vorauszahlungen vereinbart, dann müssen Sie nach Ablauf des vereinbarten Abrechnungszeitraums abrechnen. Eine rechtlich unanfechtbare Betriebskostenabrechnung zu erstellen, steht nicht im Gesetz sondern wurde durch die höchstrichterliche Rechtsprechung des BGH geregelt. Sie muss zwingend enthalten:

  1. Geordnete Zusammenstellung aller Gesamtkosten
  2. Angabe des Verteilungsschlüssels
  3. Ausweisung des Anteils Ihres Mieters
  4. Abzug aller Vorauszahlungen

 So gehen Sie vor:

1.Grundregel: Welche Betriebskosten wurden tatsächlich vereinbart ?
Bevor Sie mit der tatsächlichen Aufschlüsselung der Kosten beginnen, müssen Sie im Mietvertrag bereits festgelegt haben welche Kosten von Ihrem Mieter zu tragen sind. Sämtliche Betriebskosten, die Sie auf den Mieter umlegen können, müssen sich aus dem vereinbarten Mietvertrag ergeben. Was hier nicht vereinbart wurde, muss Ihr Mieter auch nicht tragen. Die umlegbaren Kosten müssen eindeutig bezeichnet sein; es darf kein Zweifel aufkommen, sonst ist die Vereinbarung unwirksam und der Vermieter trägt diese Kosten (BGH, Urteil vom 02.05.2012, AZ: XII ZR 88/10). Wenn Sie im Mietvertrag auf die „Betriebskosten gemäß der Betriebskostenverordnungen“ oder „Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 Abs. 2 BV“ vereinbart haben, sind Sie auf der sicheren Seite. Schwierig in diesem Zusammenhang ist nur was unter Ziffer 17 der Betriebskostenverordnung zu verstehen ist. Jedenfalls müssen auch die  „sonstigen Kosten“  ausdrücklich im Mietvertrag angegeben sein (BGH, Urteil vom 07.04.2004, AZ: VIII ZR 167/03).

Ausnahmsweise können auch sonstige später entstehende Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden, wenn Sie z. B. Ihre Wohnung modernisiert haben, wie z. B.  regelmäßige Kosten eines später eingerichteten Breidbandkabelanschlusses ( BGH, Urteil vom 27.06.2007, AZ: VIII ZR 202/06) oder  (BGH, Urteil vom 27.09.2008 AZ: VIII ZR 80/06).

Bitte achten Sie darauf, dass einmalig anfallende Kosten für etwaige Reparaturen etc. keine Betriebskosten sind, und daher nicht von Ihrem Mieter zu tragen sind. Nur wiederkehrende und immer wieder anfallende Kosten im Zusammenhang mit dem Mietobjekt sind auf den Mieter umlegbar. 

2.Grundregel: Gesamtkosten
In der Betriebskostenabrechnung müssen sämtliche Kosten für jede einzelne Betriebskostenrechnung als Gesamtkosten angegeben werden. Hierbei können Sie sämtliche Kosten angeben, die während der Abrechnungsperiode angefallen sind, sogenanntes „Abflussprinzip“. Sie dürfen die Kosten auf verschiedene Abrechnungsräume nur dann verteilen, sog.  „Leistungs- oder Zeitabgrenzungsprinzip“ , wenn diese Abrechnungsmethode  mit dem Mieter vereinbart wurde, oder wenn es sich hierbei um Heiz-  oder Warmwasserkosten handelt.

Bei Mischmietverhältnissen müssen Sie ebenfalls die Gesamtkosten zunächst angeben, (BGH, Urteil vom 01.08.2010, AZ: VIII ZR 45/10). Hier können Sie gleichartige Kosten zusammenfassen, so z. B. Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung,  für Frisch- und Schmutzwasser soweit diese einheitlich von einem Frischwasserzähler erfasst werden ( BGH, Urteil vom 15.07.2009, AZ: VIII ZR 340/08).

3.Grundregel:Verteilungsschlüssel

Wenn im Mietvertrag keine Vereinbarung für den Kostenverteilungsschlüssel vorgenommen wurde, dann gilt die Wohnfläche als Verteilungsschlüssel. Wenn Sie einen Bruchteil oder einen Prozentsatz vereinbart haben, müssen Sie in der Abrechnung jedenfalls die (Gesamt-) Bezugsgröße angeben aus dem sich der Prozentsatz errechnet. Kann der Mieter dies nicht nachvollziehen/nachrechnen ist Ihre Abrechnung formell fehlerhaft und damit rechtlich unwirksam.

Im Grundsatz fordert die Rechtsprechung, dass die Abrechnung verständlich und nachvollziehbar ist.

Das gilt ebenfalls bei Personenschlüsseln, und auch hier müssen Sie grundsätzlich die Zahl der Nutzer des Gebäudes nennen. Hierbei soll es nach der Rechtsprechung nicht genügen, dass Sie sich auf eine Melderegisterauskunft berufen, und damit die gesamte Personenanzahl angeben. Sie müssen sich vielmehr vor Ort erkundigen, ob und wie viele Personen das Haus bewohnen (BGH, Urteil vom 23.01.2008, AZ: VIII ZR 82/07).

Stellt sich im Laufe des Mietverhältnisses heraus, dass die der Berechnung eine falsche Wohnfläche zu Grunde gelegt haben, dann ist dies unschädlich, wenn die Abweichung nicht mehr als 10 % ausmacht (BGH, Urteil vom 31.10.2007, AZ: VIII ZR 261/06). Bei Leerstand gilt der  Grundsatz, dass das Leerstandrisiko vom Vermieter zu tragen ist und er dadurch für sämtliche Kosten alleine einsteht (BGH, Urteil vom 08.01.2013, AZ: VIII ZR 180/12).

4.Grundregel: Anteil des Mieters berechnen

Anhand der Gesamtkosten und eines Verteilerschlüssels können Sie nun die auf den Mieter anfallenden Kosten berechnen und in der Abrechnung angeben.

5.Grundregel: Vorauszahlungen abziehen

Ziehen Sie alle Vorauszahlungen des Mieters von diesen Kosten ab. Wenn Sie hierbei möglicherweise nicht die richtige Höhe angeben, weil z. B. eine Mietminderung geltend gemacht wurde, etc. ist Ihre Abrechnung jedenfalls nicht formell unwirksam. Ein solcher Fehler kann jederzeit, innerhalb der Verjährungsfrist, nachberechnet werden.

 TIPP: 
Sie müssen außerdem dafür sorgen, dass Ihre Abrechnung den Mieter auch erreicht. Wenn der Mieter den Zugang Ihrer Abrechnung  innerhalb der Abrechnungsfrist bestreitet , müssen Sie nachweisen, dass die Abrechnung ihn erreicht hat. Wurde die Wohnung an mehrere Mieter vermietet und Ihre Abrechnung richtet sich nur gegen einen Mieter, dann muss auch nur der eine Mieter die Nachzahlung tragen. Sie haben keinen Anspruch gegen den anderen Mieter, der in der Abrechnung nicht genannt wurde.

 

ACHTUNG BEI RATENZAHLUNGSVEREINBARUNG !! Gutmütigkeit wird bestraft. Der Gläubiger bleibt auf Zinsen und seine Anwaltskosten sitzen, so das AG Regensburg in der Verhandlung vom 19.01.2014.

Sie haben eine unstreitige Forderung in Höhe von mehreren Tausend Euro und ihr Schuldner kann nicht alles zahlen. Sie versuchen mehrmals eine Ratenzahlung zu vereinbaren, …

Kreditbearbeitungsgebühren können zurückgefordert werden !! Verjährung zum 31.12.2014 !!

Das entschied der BGH am 28.10.2014 in zwei Urteilen (Az.: AZ.: XI ZR 348/13; XI ZR 17/14). Betroffen sind einmalige Darlehensbearbeitungsentgelte, die zwischen 2004 und 2011 an die Bank bezahlt wurden.
Schnelles Handeln ist jetzt erforderlich, da die Rückforderung aus Verträgen zwischen 2004 und 2011 zum 31.12.2014 verjähren. Sie müssen daher bis spätestens Mitte Dezember einen Mahnbescheid oder Klage erheben, damit Sie auf der sicheren Seite sind.
Sie können aber selbstverständlich Ihre Bank zunächst anschreiben und zur Rückzahlung innerhalb von ca. 10 Tagen auffordern. Sollte sich die Bank damit einverstanden erklären, dann ist eine Klage nicht mehr nötig. Sollte die Bank jedoch diesen Anspruch verneinen, oder gar Ihren Brief ignorieren, müssen Sie unbedingt ein Mahnverfahren oder eine Klage einleiten, um die Verjährung zu unterbrechen.
Für Forderungen ab dem Jahr 2012 gilt die allgemeine 3-jährige Verjährungsfrist. Diese Forderungen würden zum 31.12.2015 verjähren.
Verbraucher können das sogenannte “ einmalige Bearbeitungsentgelt“, das grundsätzlich zwischen 1 % und 4% beträgt zurückfordern. Es geht hierbei nur um diese einmaligen Kosten, die Banken im eigenen Interesse, z. B. für die Prüfung der Kreditwürdigkeit etc. oder aufgrund einer bestehenden eigenen Rechtspflicht (Auszahlung des Darlehens/ der Kapitalüberlassung) zu erbringen haben. Nach Ansicht des BGH sind die Kosten für die Kreditbearbeitung und Kreditauszahlung bereits in den Zinsen enthalten; deshalb können die Banken diese Kosten nicht zweimal berechnen. Diese Entscheidung dürfte auch auf Bausparverträgen anwendbar sein.