ACHTUNG vor KAUTIONSBETRUG

 Mit einer neuen Masche werden ahnungslose Mietinteressenten um die Kaution betrogen. Sie überweisen gutgläubig das Geld an den angeblichen Vermieter, doch das Mietobjekt existiert gar nicht. Eine sorgfältige Recherche hilft oft, um sich vor Betrügern zu schützen.

Wohnungsmangel – die Chance für Betrüger
In vielen Städten in Deutschland herrscht Wohnungsmangel und günstiger Wohnraum wird knapp. Für Betrüger ist das die ideale Voraussetzung. Ein gefälschtes Wohnungsinserat wird bei einem Immobilienportal aufgegeben. Oft zeichnet sich eine solche Wohnung durch einen besonders günstigen Preis oder bestimmte Extras wie einen Balkon und /oder Badewanne aus. Der Vermieter gibt vor, im Ausland zu sein und daher keinen Besichtigungstermin vereinbaren zu können. Er schlägt dem Interessenten vor, die Kaution und die erste Monatsmiete zu überweisen.

Die Kaution ist weg
Der Interessent freut sich, den Zuschlag für die Wohnung bekommen zu haben und will natürlich auch keinen schlechten Eindruck beim Vermieter erwecken. Zudem hat der Vermieter es eilig und droht damit, dass auch noch andere Interessenten warten. Der potentielle Mieter überweist das Geld und hat dann das Nachsehen. Die angebotene Wohnung existiert nicht, der vermeintliche Vermieter ist nicht mehr zu erreichen.

Gefälschtes Inserat, gefälschter Lageplan und gefälschte Visitenkarte
Eine noch dreistere Masche wurde  in München angewendet. Ein Betrüger hat über das Portal „Airbnb“ eine Ferienwohnung angemietet und diese Wohnung wiederum zur Vermietung in verschiedenen Immobilienportalen angeboten. Es wurden Besichtigungstermine vereinbart, eine Maklervisitenkarte verteilt und auch ein deutsches Konto zur Kautionsüberweisung angegeben. Neun Mietinteressenten fielen auf die Masche herein und überwiesen dem Betrüger drei Monatsmieten Kaution und einen Küchenabschlag.

Die Verdachtsmomente
Viele Online-Portale und auch die Polizei warnen vor Kautionsbetrug. Dabei gibt es einige Merkmale von Wohnungsinseraten, die Ihnen verdächtig vorkommen sollten:

  • Die Wohnung ist für die Lage und die Extras günstiger als vergleichbare Wohnungen.
  • Der Kontakt mit dem Vermieter findet hauptsächlich per Mail und vorrangig auf Englisch statt.
  • Es gibt keinen Besichtigungstermin.
  • Die Aushändigung des Schlüssels soll erst nach Eingang des Geldes erfolgen.
  • Das angegebene Konto ist im Ausland, z.B. bei Western Union.

So kann man sich schützen

Im Falle des Münchner Betrügers hätten all diese Verdachtsmomente nicht weitergeholfen. Dennoch hat die Polizei auch hier Tipps, wie man einem solchen Betrugsfall vorbeugen kann:

  • Überprüfen Sie die Kontaktdaten des Vermieters/Maklers mittels Internetrecherche.
  • Fragen Sie bei Nachbarn oder Hausverwaltung nach, ob die Wohnung tatsächlich zu vermieten ist.
  • Überweisen Sie die Kaution erst nach der Schlüsselübergabe.

Die Lösung: Bargeldlose Kaution

Zahlen Sie niemals eine Kaution ohne Besichtigung und Mietvertrag. Seriöse Vermieter erlauben zudem auch eine Ratenzahlung (die übrigens gesetzlich vorgeschrieben ist) oder die bargeldlose Kaution. Verschiedene  Versicherungen bieten eine Kautionsbürgschaft an.

Sollten Sie ein verdächtiges Wohnungsinserat entdeckt haben oder gar selbst Opfer von Kautionsbetrug sein, stehe ich Ihnen als Anwältin gerne zur Seite – denn je früher die Strafverfolgung beginnt, desto besser stehen die Chancen, zumindest einen Teil des Geldes zurückzubekommen.

SCHWARZARBEIT – HANDWERKER GEHT LEER AUS !

Wenn ein Unternehmer bewusst gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz verstößt, steht ihm kein Anspruch auf seine Werkleistung zu.

Im konkreten Fall einigten sich ein Bauträger und eine Elektro-Firma über einen Auftrag von ca. 14.000,- €. Weitere Leistungen in Höhe von 5,000,- € sollten in bar ausbezahlt werden, ohne Rechnung und ohne Umsatzsteuer. Nachdem der Bauträger sich an die Vereinbarung nicht hielt, hat die Elektro-Firma ihren Anspruch eingeklagt.

Der Bundesgerichtshof wies die Klage ab. Seiner Ansicht nach, ist die Durchsetzung der vom Gesetzgeber mit dem Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz verfolgten Ziele, die Schwarzarbeit effektiv einzudämmen strikt zu befolgen. Da der Unternehmer bewusst gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz verstoßen hat, steht ihm auch kein Bereicherungsanspruch zu. ( § 817 Satz 2 BGB) Nach § 1 Abs. 2, Nr. 2 Schwarzarbeitdbekämpfungsgesetz ist der Vertrag insgesamt nichtig und deshalb kann der Unternehmer gegen seinen Auftraggeber keine Ansprüche durchsetzen, auch wenn dieser um die „Werkleistung“ bereichert ist. (BGH, Urteil vom 01.08.2013 – VII ZR 6/13)

Die Kehrseite ist, dass der Auftraggeber im Fall von Schwarzarbeit keine Gewährleistungsansprüche gegen seinen Auftragnehmer geltend machen kann.

Ein Verstoß gegen das Gesetz zur Bekämpfung der Schwarzarbeit liegt vor bei der Verletzung von steuerlichen, sozialen und gewerblichen Meldepflichten gemäß § 1 Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz. Zudem liegt eine Steuerhinterziehung vor, die nach der Abgabenordnung (AO) mit Geldstrafe oder Freiheitsstrafe bis zu 5 Jahren geahndet wird.

Schwarzarbeit liegt auch vor, wenn in einem privaten Haushalt ein Babysitter, eine Putzhilfe oder eine Pflegeperson beschäftigt wird. Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn Familienangehörige Hilfe leisten oder wenn der Nachbar beim Aufhängen eines Bildes oder beim Rasenmähen hilft, ohne dafür Geld zu verlangen. Steht aber die Bezahlung des haushaltsnahen Dienstes im Vordergrund, muss der Arbeitnehmer angemeldet werden. Liegt ein anmeldebedürftiges Arbeitsverhältnis vor und wird dieses nicht angemeldet, droht ein Strafverfahren wegen Steuerhinterziehung. Weiter sind die verschwiegenen Sozialversicherungsbeiträge samt weiteren Strafen zu zahlen.

EIN „Dachgarten“ IST KEINE „Dachterrasse“ ; wer das nicht weiß, kann nachträglich keine Ansprüche geltend machen!!

Keine Nutzungsmöglichkeit des Dachgartens berechtigt nicht zur Minderung des Kaufpreises einer Eigentumswohnung, entschied das Oberlandesgericht Koblenz in der zweiten Instanz.

Der Fall:
Die Parteien schlossen einen Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung. Der Verkäufer inserierte diese Wohnung mit dem Hinweis auf eine 24 m² große Dachterrasse sowie einem 15 m² großen Dachgarten. Als die Käufer nach Abschluß des Kaufvertrages erfuhren, dass sie den Dachgarten nicht als Terrasse nutzen können, machten sie eine Kaufpreisminderung geltend. Die entscheidende Frage ist in diesem Fall, ob ein Dachgarten einer Dachterrasse gleichzusetzen ist. Nach dem allgemeinen Sprachgebrauch könnte man davon ausgehen.

Das Landgericht Koblenz gab zunächst den Klägern recht und bejahte einen Sachmangel, weil die Verkäufer nicht deutlich genug darauf hingewiesen haben, dass ein Dachgarten nicht zu einem dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt ist.

Gegen diese Entscheidung legte der Verkäufer Berufung ein und das Oberlandesgericht Koblenz entschied zu seinen Gunsten. Der Internetanzeige sei nicht zu entnehmen, dass die als Dachgarten bezeichnete Fläche von Personen genutzt werden dürfe. Es sei schließlich ausdrücklich zwischen Dachterrasse und Dachgarten unterschieden worden. Folglich sei auch für den Käufer deutlich, dass eine wesentliche Unterscheidung zwischen dem Begriff Dachterrasse und Dachgarten vorliegen müsse. Ein Dachgarten sei bereits begrifflich von einer Dachterrasse zu unterscheiden.

„Ein Dachgarten sei üblicherweise eine bloße gärtnerische Kulisse für eine Dachterrasse und werde als Gegenstück zur Wohnfläche angesehen.“ OLG Koblenz, Urteil vom 01.10.2014, -5 U 530/14-

Vorkaufsrecht des Mieters gemäß § 577 BGB

Das Vorkaufsrecht des Mieters entfällt bei Verkauf eines ungeteilten Mietshauses ( BGH Urteil vom 22.11. – 5. ZR 90/12)

 Sachverhalt: Die Eigentümerin eines Mehrfamilienhauses mit 4 Wohnungen hat dieses an 3 Erwerber verkauft. Die Erwerber haben am gleichen Tag bei dem selben Notar eine Zahlungsvereinbarung gemäß § 3 WEG beurkunden lassen. Eine der Mieterinnen im verkauften Haus übte sogleich das Vorkaufsrecht gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB aus und erhob anschließend Feststellungsklage. Das Gericht sollte feststellen, dass zwischen der Mieterin und dem Eigentümer ein Kaufvertrag über die von ihr gemieteten Wohnung zum Preis von 30.000,- € zustande gekommen ist. Diese Kaufabsicht war der ursprünglichen Vermieterin und Verkäuferin des Objekts bekannt. Sowohl das Landgericht als auch das Oberlandesgericht haben die Klage abgewiesen.

Fazit:  Der BGH entschied, dass der Mieterin im vorliegenden Fall kein Vorkaufsrecht zusteht. Das Vorkaufsrecht gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB soll den Mieter nicht zum Erwerb des gesamten Grundstücks berechtigen. Der Mieter soll lediglich das Eigentum an der von ihm gemieteten Wohnung erwerben können, zu den Bedingungen zu denen der Verkäufer und Käufer geschlossenen Kaufvertrages. Das Vorkaufsrecht steht jedoch dem Mieter nicht zu, wenn nicht einzeilne Wohnungen sondern das Haus insgesamt verkauft wird und der Käufer anschließend die Teilungserklärungen, Vereinbarungen vornimmt.

Der BGH hat auch entschieden, dass der Verkauf des gesamten Hauses bei Kenntnis der Verkäuferin von einem möglicherweise bestehenden Vorkaufsrecht keinen Rechtsmißbrauch darstellt. Ein Rechtsmissbrauch könnte ausnahmsweise im Entstehen des Vorkaufsrechts führen. Dafür ist aber notwendig, dass die Verkäuferin Kenntnis um möglicherweise bestehenden Vorkaufsrecht hat und zudem die Kaufvertragsparteien nur zur Ausschaltung des Vorkaufsrecht bewusst auf eine an sich beabsichtigte Teilung durch den Verkäufer verzichtet und die Teilung den Erwerbern überlassen wird. Die bloße Kenntnis des Verkäufers über die Erwerbsabsichten des Mieters reicht jedoch nicht aus, um eine derartige Benachteiligung nachzuweisen.